Onderbouwing van het totale jaarresultaat boekjaar 2023
Het jaarresultaat vanuit het grondbedrijf bedraagt op basis van alle hiervoor genoemde mutaties en verschillen 5,46 miljoen euro voordelig. In onderstaande tabel staan de resultaten weergegeven per programma (een negatief getal betreft een positief resultaat voor de jaarrekening).
Resultaat Grondbedrijf 2023 | Begroot | Totaal werkelijk | Resultaat |
|---|---|---|---|
Programma 1: Economie en ruimte | |||
Actualisatie grondexploitaties | |||
Mutatie voorziening | 1.765 | 8.261 | 6.496 |
Afgesloten complexen | -453 | -453 | |
POC-winstneming | -1.822 | -1.822 | |
Verkopen | |||
Tuingronden/Overig | -583 | -583 | |
Exploitatie | |||
Grondbedrijf algemeen | 1.281 | 478 | -803 |
Strategische gronden | 272 | -463 | -708 |
Verhuurde Kavels | -425 | 17 | 442 |
Erfpacht | -142 | -408 | -266 |
Opstal | -6 | -5 | 1 |
Bouwrijpe kavels | 27 | 46 | 19 |
Niet in exploitatie te nemen gronden | 2 | -49 | -51 |
Tuingronden/overig | 73 | 73 | |
Diversen | |||
Verliesvoorziening strategische gronden | -7.948 | -7.948 | |
Inbreng gronden erfpacht | -24 | -24 | |
GEM Haren Noord | 22 | 22 | |
Kapitaallasten BWV Meerstad | -8 | -8 | |
Hergebruik grond | 175 | 175 | |
Diversen | -13 | -13 | |
Totaal programma 1 | 2.774 | -2.677 | -5.451 |
Programma 2 Wonen | |||
Exploitatie | |||
Precario ingebruikgeving Openbare Ruimte | -4 | -4 | |
Totaal programma 2 | 0 | -4 | -4 |
Totaal mutaties Grondbedrijf 2023 (negatief getal is voordelig resultaat) | 2.774 | -2.681 | -5.455 |
De resultaten van Exploitatie en Diversen (met uitzondering van verliesvoorziening nog te ontwikkelen gronden en verliesvoorziening gronden gebiedsontwikkelingen) worden in de gemeenterekening toegelicht bij de diverse programma's.
Beschikbare weerstandsvermogen in relatie tot benodigd weerstandsvermogen/risico’s
Inleiding
Bij het exploiteren van (bouw)grond gaan niet alleen grote bedragen om, maar er zijn ook risico’s aan verbonden. Zeker gelet op de lange looptijden, de soms relatief hoge boekwaarden, geprognosticeerde omzetten en hoge nog te maken kosten en opbrengsten moet rekening gehouden worden met een reëel bedrijfsrisico. Risico’s zijn om deze reden min of meer inherent aan projecten en grondexploitaties. De wijze waarop we met risico’s omgaan is vastgelegd in de Kadernota weerstandsvermogen en risicomanagement 2020 (raadsbesluit 22 april 2020). Bij de berekening van het weerstandsvermogen voor de gemeenterekening 2023 worden dezelfde parameters gebruikt als bij de begroting 2024, met uitzondering van de rekenrente. Dit zijn de volgende parameters:
Risico's | Omschrijving | Grondslag | Parameter | Voorstel |
|---|---|---|---|---|
Vertragingsrisico | Dit risico betreft vertraging van het project, ook wel boekwaarde risico genoemd, dat leidt tot renteverlies. Bij dit risico is onderscheid gemaakt in de looptijd van grondexploitaties. | (Boekwaarde + verplichtingen - getroffen verliesvoorziening x economische cyclus) x parameter | De parameter is gelijk aan de parameter rekenrente. Het verwachte rentepercentage voor 2024 is 1,87%. | |
Grondexploitaties met een resterende looptijd van 5 jaar of korter | Economische cyclus 3 jaren | 1,87% | ||
Grondexploitaties met een resterende looptijd langer dan 5 jaar | Economische cyclus 7 jaren | 1,87% | ||
Strategisch grondbezit | Economische cyclus 3,5 jaren | 1,87% | ||
Uitvoeringsrisico | Dit betreft het risico dat de civiele kosten meer stijgen dan voorzien | Nog te realiseren civiele kosten (BWRM + sloop + saneren) x parameter | 2,5% | Gezien relatieve lange doorlooptijden van civiele aanbestedingen en de continue prijsstijgingen van materiaalkosten stellen we voor een parameter van 2,5% te hanteren. |
Risico opbrengstenstijging wonen | Dit betreft het risico dat de geraamde grondopbrengsten van woningen niet wordt gerealiseerd. | Nog te realiseren opbrengsten wonen x parameter | 1,0% | De vraag naar woningen blijft maar de verkoopbaarheid van nieuwbouw staat onder druk. Inmiddels is een toename zichtbaar in projecten die uit de verkoop worden gehaald of waarvan de verkoop wordt uitgesteld. We stellen voor deze parameter op 1,0% te zetten. |
Risico opbrengstenstijging bedrijventerreinen | Dit betreft het risico dat de geraamde grondopbrengsten van bedrijventerreinen niet wordt gerealiseerd. | Nog te realiseren opbrengsten bedrijventerreinen x parameter | 1,0% | De vraag naar bedrijventerreinen is op dit moment vrij sterk. Gezien dat Groningen met haar grondprijzen aan de hoge kant zit in de regio en we ook ervaring hebben met een fors lagere vraag, stellen we voor deze parameter op 1,0% te zetten. |
Risico kostenstijging | Dit betreft het risico dat de nog te realiseren kosten meer stijgen dan ingeschat. | (Nog te maken kosten - civiele kosten) x parameter | 2,0% | De inflatie vanwege hoge energieprijzen en materiaaltekorten leidt tot stijgende bouwkosten. Voor een deel zijn die in de verliesvoorzieningen van de geactualiseerde grondexploitaties verwerkt. Het restant verwachten we met 2,0% kostenstijging in het weerstandsvermogen op te kunnen vangen. |
Renterisico | Dit betreft het risico dat de rente meer stijgt dan ingeschat. | (Boekwaarde + nog te realiseren kosten) x parameter | 1,13% | De rente over de grondexploitaties wordt bepaald door het gemiddelde werkelijke rentepercentage over alle leningen die voor de verschillende grondexploitaties zijn afgesloten. Tegelijkertijd zijn de kapitaalmarkten in beweging en is de rente op staatsobligaties in korte tijd fors gestegen. Die stijgende rente zal ook invloed hebben op het grondbedrijf. Het is de lange termijn verwachting dat de rente zich zal bewegen richting de 3,0%. In de geactualiseerde grondexploitaties wordt gerekend met een rente van 1,87%. Met een rente van 1,87% in de grondexploitaties en een renterisico van 1,13% in het weerstandsvermogen benaderen we de lange termijn rente verwachting van 3,0%. |
Projectspecifieke risico's | Dit betreft risico's die 1. niet vallen onder boven-genoemde categorieën, 2. Projectspecifiek zijn en 3. waarvan de kans van optreden lager is dan 50% en die dan ook niet zijn verwerkt in de grondexploitatie. Het kwantificeren van de risico’s vindt plaats op basis van de kans van optreden en de beïnvloedbaarheid van de risico’s. | Risicobedrag x parameter | Het kwantificeren van de risico’s vindt plaats op basis van de kans van optreden en de beïnvloedbaarheid van de risico’s. We adviseren om daarbij de parameters in onderstaande tabel te handhaven. |
Beschikbaar weerstandsvermogen
Om risico’s te kunnen opvangen is het van belang dat de gemeente over een buffer beschikt van voldoende omvang. Deze buffer bestaat uit het beschikbare gemeentelijke weerstandsvermogen. In de paragraaf 3 “Weerstandsvermogen en risicobeheersing” wordt uitgebreid ingegaan op deze materie.
Benodigd weerstandsvermogen
Hieronder volgt het benodigd weerstandsvermogen voor de komende jaren.
Prognose benodigd weerstandsvermogen
Benodigd weerstandsvermogen | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 |
|---|---|---|---|---|---|---|
1. Vastgestelde gemeentelijke grondexploitaties | 24,6 | 20,7 | 19,9 | 19,1 | 18,1 | 17,6 |
2. Nog vast te stellen gemeentelijke grondexploitaties | 12,3 | 12,3 | 12,7 | 14,1 | 17,2 | 15,6 |
3.a Meerstad | - | - | - | - | - | - |
3.b Meerstad Noord | 25,3 | 25,3 | 25,3 | 25,3 | 25,3 | 25,3 |
3.c Stadshavens | - | - | - | - | - | - |
3.d. De Suikerzijde | - | - | - | - | - | - |
4. Strategisch bezit | 3,0 | 3,3 | 3,6 | 3,6 | 3,6 | 3,6 |
Totaal | 65,3 | 61,6 | 61,5 | 62,1 | 64,3 | 62,1 |
Toelichting
Het benodigde WSV voor grondexploitaties bestaat uit de volgende onderdelen:
- Vastgestelde gemeentelijke grondexploitaties:
Met behulp van de risicoboxenmethode is het benodigde weerstandsvermogen voor deze grondexploitaties bepaald. Hier komt voor de jaarschijf 2024 een benodigd WSV van 24,6 miljoen euro uit;
- Nog vast te stellen gemeentelijke grondexploitaties:
Op dit moment wordt gewerkt aan een aantal gebiedsontwikkelingen waaronder Stationsgebied en De Held III. Naar verwachting worden deze gebiedsontwikkelingen met een vast te stellen grondexploitatie vanaf 2024 aan de raad voorgelegd. Ook hier is met behulp van de risicoboxenmethode het benodigde weerstandsvermogen bepaald;
3. Grondexploitaties die in aparte rechtsvormen zijn/worden ondergebracht:
De gemeente Groningen heeft de gebiedsontwikkelingen Meerstad, De Suikerzijde en Stadshavens ondergebracht in een BV. Uitgangspunt bij gebiedsontwikkelingen die in aparte rechtsvormen zijn ondergebracht is dat de risico’s binnen de beschikbare middelen voor de betreffende gebiedsontwikkeling kunnen worden opgevangen. Daarmee hoeft er in beginsel dus geen weerstandsvermogen bij de gemeente te worden aangehouden. Mocht toch blijken dat we eventueel een beroep op het gemeentelijk weerstandsvermogen moeten doen, zullen we de raad daarover zo spoedig mogelijk informeren;
3.b Meerstad Noord:
Op het deelgebied Meerstad Noord zit een aanzienlijke opbrengsttaakstelling. Dit is een opbrengst boven op de agrarische waarde van de grond. Dit risico werd altijd al met het gemeentelijke weerstandsvermogen afgedekt. Op dit moment wordt gewerkt aan de uitwerking van plannen voor een zonnepark. Insteek is dat Meerstad BV als eigenaar van de grond een opbrengst ontvangt voor tijdelijk gebruik.
In het verleden kwam het risico voort uit de opbrengsttaakstelling terwijl er geen programma onder dit deelgebied lag. Met het uitwerken van de plannen voor een zonnepark wordt er weliswaar aan een nieuw programma gewerkt, maar wordt het risico dat deze grondopbrengst niet geheel gerealiseerd gaat worden hoger ingeschat. Dit heeft een tweetal hoofdoorzaken:
- De grondopbrengst Meerstad Noord wordt voorzien in de periode 2035-2039. Het is nu echter nog onduidelijk hoe en wanneer deze grondopbrengsten kunnen worden gerealiseerd. In 2043 wordt de grondexploitatie afgesloten. Er wordt geen waarde toegerekend aan uitgifte van gronden na 2043. In algemene zin geldt: hoe verder in de tijd een opbrengst ligt, hoe groter de onzekerheid en hoe hoger het risico is;
- Het risico op de lange exploitatieperiode gekoppeld aan de relatieve hoge boekwaarde van dit deelplan, betekent ook een (berekening volgens risicoboxenmethode) hoog risicoprofiel van deze grondexploitatie.
De opbrengst vanuit bijvoorbeeld woningbouw kan door het tijdelijk gebruik voor een zonnepark sowieso pas later in de tijd gerealiseerd worden (ook na 2043). Hierdoor neemt de onzekerheid toe. Er is op dit moment nog geen vastgestelde businesscase op basis waarvan de financiële effecten voor Meerstad en de gemeente totaal in beeld zijn gebracht.
In de grondexploitatie komt het risico Meerstad Noord uit op 25,3 miljoen euro. Dat is 0,8 miljoen euro lager dan bij de vorige inschatting. Dit is het gevolg van een rekenkundige benadering; er wordt nu uitgegaan van een lager bedrag aan toekomstige opbrengsten. Dit risico van Meerstad Noord dekken we in tegenstelling tot de rest van Meerstad wel met gemeentelijk weerstandsvermogen af omdat de totale waarde van de opbrengst uit grondverkoop, op voorhand niet kan worden aangetoond. Voor de totale grondexploitatie van Meerstad geldt dat we in het vierde kwartaal van 2024 uw raad separaat gaan informeren over de nieuwe ambities en op welke manier we deze nieuwe ambities zo kunnen inpassen dat de economische uitvoerbaarheid blijvend kan worden aangetoond. Daarbij zullen we zowel kijken naar de investeringskant, de programmeringskant, de faseringen als ook naar mogelijkheden dat andere partijen/overheden bijdragen aan de plannen.
- Strategisch bezit
Het weerstandsvermogen voor het strategisch bezit is bepaald met behulp van de risicoboxenmethode. Voor de jaarschijf 2024 is een weerstandsvermogen van 3,0 miljoen euro nodig om de risico's te kunnen opvangen.
Risico netcongestie bij gebiedsontwikkelingen
Tennet en Enexis hebben in december 2023 maatregelen afroepen ter voorkomen van netcongesties. Een mogelijk effect van deze maatregelen is dat stroomaansluitingen later of met minder capaciteit beschikbaar komen voor eindgebruikers. Enexis is verantwoordelijk voor de tijdige uitbreiding van het stroomnetwerk binnen onze gemeente en de aansluitingen hierop. De eindgebruiker (of ontwikkelaar) is verantwoordelijk voor een tijdige aanvraag voor een nieuwe aansluiting en draagt de bijkomende kosten en het risico.
De aanleg van het distributienet voor stroom wordt betaald vanuit de verbruikerstarieven. Volgens het BBV is het niet toegestaan om dergelijke investeringen ten laste te brengen van bouwgrond in exploitatie. De uitbreiding en aansluitingen komen daarmee niet voor rekening en risico van de grondexploitatie en het heeft geen directe (materiele) impact.
Mogelijk komen dus stroomaansluitingen later of met minder capaciteit beschikbaar voor eindgebruikers. Dergelijke signalen hebben wij nog niet ontvangen van eindgebruikers binnen lopende grondexploitaties. De in 2024/’25 geprognotiseerde grondopbrengsten voor grootverbruikers (bedrijventerreinen) betreffen verkopen die reeds enkele jaren geleden zijn gestart en waarvan de kopers/eindgebruikers al ver voor de december 2023 een aansluiting op het net hebben aangevraagd. Deze bedrijven zullen dan ook gewoon worden voorzien van een energieaansluiting. Er is dan ook in de komende periode geen impact op de betreffende grondexploitaties. Wij zijn als gemeente met Enexis in overleg om dit ook in de toekomst te voorkomen of te beperken. Dit vergt extra investeringen door Enexis. Tevens willen Tennet en Enexis instrumenten inzetten om het bestaand stroomnet te ontlasten.
Indien desondanks nieuwe aansluiting niet tijdig of met onvoldoende capaciteit beschikbaar komen, zullen eindgebruikers andere oplossingen in overweging nemen. Dat kan een aansluiting zijn met minder capaciteit, eventueel met extra pv-panelen en een accu. Ook tijdelijke voorziening, zoals een aggregaat of meer gebruik van aardgas bieden wellicht een (tijdelijke) oplossing. Biedt het geen oplossing voor eindgebruikers, dan krijgt dat een effect op uitgiftetempo van bouwkavels. Dan heeft mogelijk impact op de grondexploitatie in de vorm van vertraging.
Uiteindelijk kunnen de afgekondigde maatregelen door Tennet en Enexis leiden tot een vertraging van het uitgiftetempo. Gezien de hoogte van de gemeentelijk omslagrente en de indexatie van de uitgifteprijzen, verwachten wij in geen materieel effect op de grondexploitatie. Wel zullen we het investeringstempo voor het bouwrijp maken van nieuwe kavels heroverwegen. Ook is het dan passend om onze grondprijzen met name op bedrijventerreinen (i.v.m. grootverbruik) te verhogen.
Om deze onzekerheden en de mogelijke impact verder in beeld te brengen hebben we een taskforce Netcongestie opgericht. Deze taskforce gaat inventariseren welke mogelijke problemen op de gemeente afkomen en of en hoe inwoners en bedrijven het beste kunnen inspelen op de nu ontstane situatie. De resultaten van de taskforce zullen ook benut worden voor de eventueel noodzakelijke aanpassing van het gronduitgiftetempo in de grondexploitaties. Vooruitlopend op deze verwerking in de grondexploitaties is in onze weerstandsreserve een voorziening getroffen voor het algemene risico op vertraging.
Samenvatting
De inschatting is dat het benodigde weerstandsvermogen zich in de jaren 2024-202 9 beweegt in een bandbreedte tussen de 61,5 en 65,3 miljoen euro. Dit is jaarlijks gemiddeld circa 2 mln. hoger dan berekend bij de begroting 2024 en wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door de grondexploitatie Westpoort fase 2. Door het vaststellen van deze grondexploitatie in 2023 is de verliesvoorziening van Westpoort fase 2 met 6,79 miljoen vrijgevallen. Anderzijds is er voor 4,33 miljoen euro aan projectrisico’s toegevoegd waardoor het benodigd weerstandsvermogen is toegenomen.
Het benodigd weerstandsvermogen voor grondexploitaties is een onderdeel van het totale benodigde weerstandsvermogen van de gemeente Groningen. De uitkomst op dit onderdeel moet dan dus ook altijd worden bezien in relatie tot de overige risico’s die de gemeente loopt.