Paragraaf 7: Grondbeleid

Visie en uitvoering Grondbeleid

De grondexploitaties worden uitgevoerd binnen diverse (beleids) kaders. Voorbeelden van deze kaders zijn de wettelijke regelgeving vanuit de BBV en de gemeentelijke financiele verordening, de nota grondbeleid en grondprijzenbeleid, de kadernota Weerstandsvermogen en risicomanagement, de parameters voor rente en indexatie, de meerjarenprogramma's voor woon- en werklocaties. Al deze elementen vormen de uitgangspunten voor het herrijken en doorrekenen van de geraamde kosten en opbrengsten binnen de grondexploitaties.

Gemeentelijke kaders en nota's
Het grondbeleid speelt een ondersteunende rol bij het realiseren van de ambities en de ontwikkeling van de gemeente Groningen. De omgevingsvisie ‘Levende Ruimte ’ is het ruimtelijk kader waarbinnen het grondbeleid uitgevoerd wordt. De gemeente Groningen oefent een situationeel grondbeleid uit, wat betekent dat afhankelijk van de opgave actief of passief grondbeleid plaatsvindt.

In 2019 is de nota Grondprijzenbeleid 2019-2022 vastgesteld. Deze nota geeft het kader voor de te realiseren opbrengsten in de grondexploitaties. In 2023 is het Grondprijzenoverzicht 2024 vastgesteld. Dit is een tabel met de grondprijzen die de gemeente Groningen hanteert per 1/1/2024. Bij het bepalen van het benodigd weerstandsvermogen voor de risico's in de grondexploitaties wordt de systematiek gehanteerd uit de door uw raad vastgestelde kadernota Weerstandsvermogen en Risicomanagement.

Gehanteerde parameters rente en indexen
Gemeenten hebben de verantwoordelijkheid om realistische parameters te hanteren om tot een goede en betrouwbare waardering te komen van de gemeentelijke grondexploitaties. De gehanteerde parameters hebben een belangrijke invloed op het financieel resultaat. Om tot realistische parameters te komen zijn onder andere het CBS en de kwartaalberichten van Metafoor geconsulteerd. Normaliter worden bij de actualisatie voor de gemeenterekening dezelfde parameters gebruikt als bij de laatste herziening die bij de begroting zijn vastgesteld. Vanwege gewijzigde marktomstandigheden en een aangescherpte werkwijze is er voor gekozen daar bij de jaarrekening 2023 van af te wijken. Er wordt op onderdelen uitgegaan van een lager kostenstijgingspercentage en een hoger opbrengstenstijgingspercentage (zie ook de brief aan de raad 28 februari 2024). Hierdoor wordt bij de gemeenterekening 2023 een meer betrouwbare waardering van de grondexploitaties verkregen.

Hierna volgende parameters zijn gehanteerd voor het actualiseren van de grondexploitaties. De grondexploitaties Friesestraatweg 181, Europapark, Oosterhamrikzone en Theda Mansholt locatie hebben een afwijkende opbrengstenstijging vanwege gemaakte afspraken met marktpartijen of andere omstandigheden.

Parameters bij actualisatie grondexploitaties

De grondcomplexen Westpoort fase 1, Europapark en Oosterhamrikzone hebben een looptijd langer dan 10 jaar. Conform BBV regelgeving is, als risico beheermaatregel, geen indexering gerekend over de opbrengsten die verder liggen dan 10 jaar.

Uitvoering van het grondbeleid
De grondexploitaties worden uitgevoerd binnen diverse (beleids)kaders. Er zijn twee programma’s in het bijzonder van belang voor het grondbeleid: 1. Economie en werkgelegenheid, 2. Wonen.

Economie en werkgelegenheid
De economische ontwikkelingen zijn de afgelopen jaren positief. Op 1 april 2020 had de gemeente Groningen 155.872 banen. De werkgelegenheid nam sindsdien met 20.659 banen toe tot 176.531 banen per 1 april 2023.

Het ruimtelijk beleid voor economische functies is vastgelegd in de Strategie werklocaties (2021). Op 26 april 2023 heeft het college op basis van de marktanalyse bedrijventerreinen en de marktanalyse kantoren in de brief Ruimte voor economie geïnformeerd over de strategie die het college wil voeren m.b.t. bedrijventerreinen en kantoorontwikkeling.

Met de groei van de werkgelegenheid zet de vraag naar bedrijfskavels de komende jaren door. Om de groei ruimtelijk te kunnen faciliteren zal naast het programmeren van werk in gemengd woon-werkgebied en intensiever gebruik van de bestaande werklocaties ook uitbreiding van de voorraad bedrijventerreinen nodig zijn. Dit hebben we gedaan door Westpoort uit te breiden met fase 1C en fase 2 (hiervoor zijn de bestemmingsplanprocedures reeds doorlopen). En er zijn plannen om in Ten Boer-Dijkshorn en bij Meerstad locaties voor bedrijven te realiseren.

Aanbod bedrijventerreinen
Het beschikbare aanbod van nieuwe bedrijventerreinen is toegenomen door de ontwikkeling van Westpoort 1C en Westpoort 2. Per 2021 was er nog 74,6 hectare bedrijventerrein beschikbaar en per 2024 bedraagt het aanbod 146,6 hectare * , waarvan 86,6 hectare gepland in de periode t/m 2030 (zie tabel). Dit is inclusief de te realiseren bedrijventerreinen van de BV’s Meerstad, De Suikerzijde en Stadshaven ** . Het totale aanbod is daarmee de afgelopen jaren met circa 70 hectare toegenomen. In 2023 is er totaal 3,1 hectare uitgegeven in de grondexploitaties Eemspoort, Westpoort fase 1, Roodehaan en Reitdiep fase 3en4.

*   Waarvan circa 45 ha reeds is gereserveerd.

** De BV’s worden niet in de jaarrekening van de gemeente verantwoord aangezien dit externe bedrijven zijn .

Prognose gronduitgifte voor bedrijventerreinen

De uitgifte is lager dan de geprognosticeerde 10,3 hectare voor 2023. Daarbij dient het volgende opgemerkt te worden:

• De uitgifte op Westpoort I is een gemiddelde raming over de jaren. Feitelijk vindt uitgifte meer ‘schoksgewijs’ plaats. Drie grote kavelverkopen die in 2023 zijn gestart qua proces, zullen in 2024 worden gerealiseerd.
• Op Zernike is in 2023 geen kavel verkocht. Dit heeft mede te maken met het feit dat we met de andere grondeigenaren op Zernike (RUG, Hanze, particuliere investeerders) in gesprek zijn over een nieuw stedenbouwkundig plan en ontwikkelstrategie voor de campus.

Aanbod kantoren en commercieel programma gemengd gebied
De marktruimte voor kantoren in Groningen verschilt per locatietype. Marktruimte voor kantoren is er met name op centrumlocaties/OV-knooppunten (Hoofdstation), Europapark/Kemkensberg en campuslocaties. Op andere locatietypen zoals snelweglocaties, overige OV-knooppunten en solitaire kantoren in woonwijken en op bedrijventerreinen word geen groei voorzien. Extra marktruimte voor kantoren zal vooral moeten ontstaan doordat er voorraad uit de markt verdwijnt. De afgelopen jaren is gemiddeld 15.000 m2 per jaar kantoor getransformeerd naar andere functies. Daarnaast is het nodig commercieel programma bedrijvigheid in gemengd gebied te programmeren om naast bedrijventerreinen en kantoorlocaties de groei van de werkgelegenheid ruimtelijk te kunnen faciliteren. Hiertoe is in de BV’s Meerstad, De Suikerzijde en Stadshavens plancapaciteit opgenomen. In onze grondexploitaties en gebiedsontwikkelingen is per 2024 voor kantoren en commercieel programma bedrijvigheid totaal circa 289.000 m2 bvo opgenomen als harde plancapaciteit. Het grootste deel hiervan zit in de plancapaciteit van de BV’s en wordt niet in de jaarrekening van de gemeente verantwoord aangezien dit externe bedrijven zijn.

Prognose gronduitgifte voor kantoren en commercieel

* deze gronduitifte is onderdeel van de BV’s

Wonen
In de gemeente Groningen is het prettig wonen, studeren, werken en recreëren. Deze unieke combinatie zorgt ervoor dat steeds meer mensen in en rondom de stad Groningen willen wonen. De actuele bevolkingsprognose laat zien dat we tot 2040 richting de 270.000 inwoners groeien. In combinatie met de meer algemene (landelijke) druk op de woningmarkt, zorgt dit voor een gespannen situatie op de woningmarkt in de gemeente Groningen. Het is dan ook zaak om de komende jaren duizenden woningen bij te bouwen. Hierbij dient een fors aandeel beschikbaar te komen voor sociale huur en het middensegment (zowel koop als huur). We beogen het toevoegen van circa 1600 woningen per jaar. Deze woningen moeten door middel van gemeentelijke grondexploitaties en gebiedsontwikkelingen (BV’s) worden gerealiseerd, maar ook door realisatie op gronden van corporaties en marktpartijen

De basis voor onze opgave zijn de omgevingsvisie 'Levende Ruimte ' en de 'Woonvisie, een thuis voor iedereen '. De belangrijkste opgave uit de woonvisie is het bouwen van voldoende en betaalbare woningen. Dit is in lijn met het beleid van het Rijk dat steeds meer regie en sturing pakt in de realisatie van voldoende betaalbare woningen. Een deel van de woningbouw wordt ontwikkeld binnen de gemeentelijke grondexploitaties en gebiedsontwikkelelingen. Een ander deel zal op locaties/gronden van private partijen/ontwikkelaars gerealiseerd worden. In 2023 is in de gemeentelijke grondexploitaties en in de gebiedsontwikkeling Meerstad grond uitgegeven voor in totaal 207 woningen.

Onderstaande grafiek geeft de prognose weer van verkoop van grond voor woningbouw in de gemeentelijke vastgestelde grondexploitaties inclusief Meerstad, Suikerzijde en Stadshavens. Het realiseren en opleveren van woningen/appartementen vindt later plaats.

Prognose gronduitgifte voor woningbouw

De in de vastgestelde grondexploitaties en gebiedsontwikkelingen opgenomen woningbouw is onvoldoende om de opgave voor de komende jaren te realiseren. Naast de reeds in uitvoering zijnde vastgestelde projecten wordt daarom, naast de overige ontwikkelingen op gronden in privaat bezit, een aantal grote woningbouwplannen ontwikkeld zoals o.a. Spoorkwartier, De Held III en de Reitdiepzone.

Voor de ontwikkeling van de gemeente zijn forse investeringen gedaan in het verwerven, planontwikkelings-kosten en het bouw- en woonrijp maken van de gronden, zowel binnenstedelijk als ook in uitleggebieden. De opgave om meer sociale huurwoningen en betaalbare woningen te realiseren zal een forse impact hebben op onze grondexploitaties. Daarnaast moeten kosten worden gemaakt om nieuwbouwlocaties optimaal in te passen in de bestaande stad. Denk hierbij aan kostbare investeringen in wegen, bruggen, tunnels, parken enzovoort. Dit maakt de financiële haalbaarheid van ruimtelijke ontwikkelingen een lastige en belangrijke opgave voor de komende jaren. Deels zijn hiervoor middelen vanuit het SIF beschikbaar, maar ook wordt een beroep gedaan op subsidiestromen zoals de woningbouwimpuls van het Rijk.