Paragraaf 4: Onderhoud kapitaalgoederen

Beheer gemeentelijke gebouwen

Algemeen
Uitgangspunt bij het onderhoud van de gemeentelijke gebouwen is het onderhoudsniveau drie conform NEN 2767: dit is een landelijk gangbaar niveau, dat ook is vastgelegd in de Vastgoednota. De NEN-meetmethode die tijdens de inspectie wordt uitgevoerd, leidt tot een ‘score’ die aangeeft wat de gemiddelde conditie van het onderzochte pand voor wat betreft het onderhoud is. De uitslag uit de meting is een ‘score’. De score 3, op een schaal van 1 (nieuwbouw) tot 6 (zeer slecht) betekent: redelijk (geen nieuwbouw, beperkte onderhoudsschade of onderhoudsbehoefte) met als doel het pand in stand te houden. Algemeen wordt niveau 3 als het meest efficiënte onderhoudsniveau voor gebouwen beschouwd.
Voor de panden waar de gemeente verantwoordelijk is voor het onderhoud zijn meerjarige onderhoudsplanningen (MJOB’s) opgesteld. Deze worden periodiek geactualiseerd en zijn te splitsen in planmatig en niet planmatig onderhoud. Om de onderhoudskosten door de jaren heen te egaliseren, zijn onderhoudsvoorzieningen ingesteld.

• Voor het planmatig onderhoud wordt in de begroting jaarlijks een dotatie aan de voorziening geraamd op basis van het meerjarig gemiddelde vanuit de MJOB’s. De werkelijke onderhoudskosten worden ten laste van de voorziening gebracht. Dit voorkomt een grillig verloop in de exploitatie van de onderhoudskosten.
• Het niet planmatig onderhoud is een inschatting op basis van diverse variabelen, zoals de leeftijd en functie van het pand. Deze inschatting is opgenomen in het MJOB en daarvoor wordt jaarlijks een bedrag in de begroting opgenomen. Deze kosten moeten conform het BBV ten laste van de exploitatie worden gebracht en kunnen zodoende tot resultaten leiden.

De MJOB’s komen tot stand door inventarisatie van het benodigde planmatige onderhoud door onze contractpartijen. In 2023 is het vastgoedareaal van de gemeentelijke objecten in twee percelen aanbesteed voor een periode van maximaal 10 jaar. Perceel één; Ambtelijk(kernvastgoed)en Cultuur en Welzijn. Perceel twee; Onderwijs en Sport050. Dit heeft geresulteerd in twee nieuwe contractpartijen die de objecten multidisciplinair gaan beheren. Dit betreft de disciplines; dak, gevel, elektrotechniek en werktuigbouwkunde. 2024 betreft een overgangsjaar van oude situatie naar nieuwe situatie. De contractpartijen zullen alle objecten inspecteren conform de NEN 2767. Dit zal resulteren in herijking van ons vastgoeddata en de MJOB. Afstemming en overeenstemming hierover wordt eind 2024 verwacht. Tot die tijd gebruiken wij het huidige MJOB als financieel stuurmiddel.

Kernvastgoed
Het grootste deel van de gebouwen in de portefeuille kernvastgoed is redelijk tot goed onderhouden. Voor deze gebouwen is een passende voorziening opgenomen op basis van het principe van instandhouding. Noodzakelijk onderhoud als gevolg van een hogere bezetting (bijvoorbeeld aan de klimaatinstallatie) in een gebouw is niet voorzien. Voor 2 gebouwen in deze categorie (Harm Buiterplein en Iederz Silkeborgweg) is met de bouwer ervan ook een onderhoudscontract voor meerdere jaren afgesloten. Die verricht het onderhoud. De revitalisering van het Stadhuis aan de Grote Markt 1 is inmiddels afgerond en het MJOP is in 2023 geactualiseerd.

Stadsbeheer onderzoekt op welke wijze hun dienstverlening naar de toekomst op de beste manier kan worden gehuisvest. Er wordt een visie uitgewerkt op de wijkposten, zodat een totaal beeld ontstaat van de huisvestingsbehoefte.

Het pand aan de Duinkerkenstraat 45 heeft op dit moment een belangrijke functie als het gaat om de huisvesting van Stadsbeheer. Er zijn verschillende ontwikkelingen die aanleiding geven om de pandstrategie van deze locatie tegen het licht te houden. Vanuit de gebruikers, Stadsbeheer en Facilitaire Services en Huisvesting (FSH) is geconstateerd dat de locatie Duinkerkenstraat in de toekomst een belangrijke rol blijft vervullen in de huisvesting van Stadsbeheer en nog een aantal andere organisatieonderdelen. Op dit moment wordt onderzocht op welke wijze het pand toekomstbestendig kan worden gerevitaliseerd.

Het (voormalige) gemeentehuis in Ten Boer is onvoldoende op niveau. Op dit moment zijn we bezig met een pilotproject om het gebouw te verduurzamen. In 2023 is daarvoor een aanzet gegeven en in 2024 zal de strategie voor dit pand duidelijk moeten worden, zodat hierop gericht kan worden ingezet.

Schoolgebouwen
De verantwoordelijkheid voor het onderhoud, de functionele aanpassingen en het up-to-date houden van de schoolgebouwen voor primair-, speciaal- en voortgezet onderwijs ligt - tenzij anders overeengekomen - bij de schoolbesturen. De schoolbesturen krijgen daarvoor de middelen van het rijk. De gemeente heeft daarom geen verantwoordelijkheid (financieel nog inhoudelijk) voor de technische en onderwijskundige staat van die gebouwen. Omdat de gemeente wel het wettelijke economisch claimrecht heeft, toetsen we periodiek de technische staat van de gebouwen. Voor schoolgebouwen die technisch en functioneel niet meer voldoen hebben we maatregelen bepaald om de kwaliteit te verbeteren. Die maatregelen en de nodige investeringen zijn vastgelegd in het Scholenplan Gro Up (ook genoemd integraal huisvestingsplan onderwijs (IHP). Dat IHP is in april 2020 door de raad vastgesteld. Voor de uitvoering van het Scholenplan Gro Up hebben we een projectorganisatie opgericht die de planvoorbereiding en uitvoering van de projecten ter hand neemt. Momenteel werken we aan een actualisatie van het scholenplan Gro Up dat zal in het voorjaar van 2024 aan de raad worden voorgelegd. Het geactualiseerde Scholenplan Gro Up heeft een looptijd van 2024 tot en met 2027 en geeft ook weer een doorkijk naar de jaren daarna.
Van de gebouwen waarin meerdere functies naast onderwijs zijn samengebracht, zijn een aantal wel eigendom van de gemeente. Deze worden daarom door ons onderhouden. Ook schoolgebouwen, die niet meer voor onderwijs in gebruik zijn en om die reden door het schoolbestuur zijn teruggegeven aan de gemeente, zijn een gemeentelijke verantwoordelijkheid. Dit geldt ook voor voormalige schoolgebouwen die een andere functie krijgen of deze al hebben gekregen. Voor deze gebouwen zijn - daar waar relevant - meerjarige onderhoudsplannen opgesteld gekoppeld aan het vastgoedperspectief voor deze panden. Onze onderhoudsplanning is in eerste instantie ingericht op instandhouding en dus NEN-conditie drie. Bij de eventuele wens voor aanpassingen aan gebouwen gaan we in overleg met de gebruikers over de mogelijkheden binnen de bestaande budgetten.

Sociaal culturele en welzijnsaccommodaties
Alle sociaal culturele accommodaties, die onder de werking van de accommodatienota vallen, zoals speeltuinverenigingen, buurtcentra, dorpshuizen en wijkcentra, worden gesubsidieerd voor de eigenaarslasten van de accommodatie.
Voor het onderhoud van gebouwen in gemeentelijk eigendom is een passende voorziening opgenomen op basis van het principe van instandhouding.
Voor de niet-gemeentelijke accommodaties is er een structurele bijdrage voor het groot onderhoud, gebaseerd op de meerjarige onderhoudsplanningen van de niet-gemeentelijke accommodaties. Dit is uitgewerkt in aanvullende regelgeving.
Het onderhoudsniveau van de sociaal culturele accommodaties is redelijk tot goed te noemen. Een uitzondering daarop was de Resedastraat 2a in de Oosterparkwijk waar speeltuinvereniging Oosterpark gehuisvest was. De speeltuinvereniging is ondergebracht bij Wijkcentrum Bij Van Houten en het pand aan de Resedastraat 2a is inmiddels gesloopt.
Het nieuwe Wijkcentrum Bij van Houten is volop in ontwikkeling. Zo is de volgende fase gestart waarbij het monument Oliemuldersweg 47, de van Houtenschool, betrokken wordt bij het wijkcentrum.
In Ten Boer is de versterking van het Dorpshuis (Sportlaan 2) gestart.

Culturele gebouwen
Tot de culturele gebouwen behoren onder meer cultureel educatieve centra, musea, panden voor podiumkunsten en bibliotheken. Veel van deze gebouwen zijn een visitekaartje voor de gemeente: het Groninger Forum aan de Nieuwe Markt, het Groninger Museum aan het museumplein, de kunstwerf aan de Bloemsingel, VRIJDAG aan de St. Jansstraat, cultuurcentrum ‘De Oosterpoort’ aan de Trompsingel en het Noord Nederlands Toneel aan de Bloemstraat. Door de hoge gebruikersdynamiek en vanuit de activiteiten in de gebouwen worden veelal extra eisen aan het gebouw gesteld (bovengemiddeld onderhoud en verbouwingen)Het onderhoudsniveau is doorgaans goed. Wel is het onderhoud aan cultuurcentrum De Oosterpoort tot een minimum beperkt In verband met het voornemen tot nieuwbouw. Dit zal de komende jaren zo blijven. Voor het onderhoud van de culturele gebouwen is een passende voorziening opgenomen op basis van het principe van instandhouding en passend bij de aard en gewenst niveau van onderhoud van het gebouw. Met name bij het Groninger Forum en Het Groninger Museum ligt het gewenst niveau van onderhoud hoog.
Het onderhoudscontract van de Nieuwe Markt 1 (Forum Groningen) is per 1 januari 2023 aanbesteed. Het afgelopen jaar heeft dan ook in het teken gestaan van de overdracht en implementatie van de nieuwe onderhoudspartij.
De kunstwerf is nu volop in gebruik. In 2018 besloot de gemeenteraad tot de gezamenlijke huisvesting van een aantal dans- en theatergezelschappen. Deze waren versnipperd over de stad gehuisvest in panden die zowel inhoudelijk als milieutechnisch onvoldoende op de toekomt waren voorbereid. In september 2022 heeft dit nieuwe cultuurcluster in de vorm van de Kunstwerf (volledige nieuwbouw) en de naastgelegen Villa B (verduurzaamd en gerenoveerd) zijn deuren geopend. Het gebouw is gasloos en geeft de instellingen op een unieke en eigenzinnige wijze onderdak waarbij onderlinge samenwerking nog makkelijker maakt.
VRIJDAG is nu gehuisvest op drie verouderde locaties, waarvan één in de binnenstad. Er wordt volop gewerkt aan de herontwikkeling van de locatie aan de St Jansstraat ten behoeve van de integrale huisvesting van VRIJDAG op één locatie.  
Het cultuurcentrum De Oosterpoort is inmiddels meer dan 50 jaar oud. De kwaliteit van het pand (alle zalen en foyers gelijkvloers) worden in toenemende mate overschaduwd door de gedateerdheid van het pand en de installaties. Dit zet de onderhoudsbudgetten onder druk. In 2017 werd duidelijk dat de huidige Oosterpoort niet langer meekan en zijn verschillende besluiten aan de raad voorgelegd op weg naar een nieuw muziekcentrum. De planvorming is in volle gang en er ligt een onderhoudsplan tot en met 2030, waarbij alleen onvermijdbare maatregelen genomen worden om het gebouw nog in stand te houden. Wanneer nieuwbouw langer op zich laat wachten, heeft dit financiële consequenties.

De stadsschouwburg is in het afgelopen jaar overgenomen van het Groninger Monumenten Fonds. Bij de overdracht is het onderhoudsniveau in beeld gebracht. Het op niveau brengen van het gebouw naar de gewenste conditie is momenteel al in werking gezet.

Sportaccommodaties
Alle geplande onderhoud- en verduurzamingswerkzaamheden uit de MJOP zijn voor 2023 uitgevoerd. De MJOP zelf moest geactualiseerd worden. Het Verbeterprogramma beheer en onderhoud sportaccommodaties behelst een technische, juridische en administratieve analyse van de panden. Voor zover relevant wordt een voorstel geformuleerd voor het eventueel het wijzigen van de eigendomssituatie. In 2024 worden hier onder regie van een externe projectmanager verschillende deelprojecten voor ingericht, bijvoorbeeld op het gebied van eigendomsposities en het formaliseren van diverse afspraken.  Om te bepalen of de bestaande sportaccommodaties toekomstbestendig zijn, zal er een koppeling worden gemaakt met het eind 2024 op te leveren "Masterplan Sportvoorzieningen". De herijking van het proces van beheer en onderhoud voor de sportaccommodaties wordt in de loop van 2024 afgerond en zal eind 2024 voorgelegd worden aan de raad.
Daarnaast zijn we in 2023 druk bezig geweest met de herontwikkelingsopgave voor het sportcentrum Kardinge tot een integrale, gebiedsgerichte aanpak. De benodigde investeringen uit de MJOP die tevens gericht zijn op instandhouding tot uiterlijk 2028, zijn uitgevoerd. De herbouw van de gymzalen Molukkenstraat en de Meet zijn gerealiseerd en inmiddels in gebruik genomen. Alleen de dakrenovatie van zwembad de Parrel is nog niet gestart. Het dak moet nader onderzocht worden omdat de aanwezige dak apparatuur, de geplande renovatie in de weg staat.
Voor de ‘Vervanging Investeringen Planning kunstgrasvelden’ (VIP) wordt jaarlijks opnieuw onderzocht op noodzaak van vervanging voor het desbetreffende jaar. Voor 2023 stond de vervanging van de velden 1, 3 en 5 op het sportpark Essenberg gepland en het hoofdveld hockey bij HCG. De velden 3 en 5 op de Esserberg zijn een jaar doorgeschoven in verband met de ontwikkelingen van de non/mineraal ingestrooide infill kunstgrasvelden. Eén type mineraal ingestrooid veld is in 2023 op de sportvloerenlijst gezet door de KNVB waardoor we deze twee velden nu kunnen vervangen door deze kunstgrasmat. Het hoofdveld van HCG is gekeurd en was nog niet aan vervanging toe en is een jaar opgeschoven.